目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融保險業(yè)四大行業(yè)營業(yè)稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業(yè)的800余萬戶企業(yè)，涉及年?duì)I業(yè)稅稅額1.6萬億元。筆者從各渠道了解到，財(cái)政部和國稅總局已經(jīng)把四大行業(yè)的“營改增”草案上報(bào)國務(wù)院。若進(jìn)展順利，估計(jì)該草案很快就會出臺，正式的實(shí)施日期可能最早會在10月1日，最晚在明1月1日。
　　
　　建筑業(yè)、房地產(chǎn)稅率定為11%
　　
　　建筑、房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)較為特殊，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。建筑業(yè)主要是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，兩者上下聯(lián)通，相輔相成。如果房地產(chǎn)行業(yè)不一起改，而只改建筑業(yè)，那就只改上游不改下游，下游企業(yè)得不到抵扣。所以需要聯(lián)動改革，將上下游一起改革，從而形成完整的抵扣鏈。由于這兩類行業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，牽扯的主體多，金額高，對其“營改增”的設(shè)計(jì)方案從提出到完成歷時最久，可見是非常審慎地作出決定的。
　　
　　目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用5%的營業(yè)稅稅率，建筑業(yè)營業(yè)稅稅率為3%，基于行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，此次“營改增”房地產(chǎn)、建筑業(yè)的增值稅稅率均為11%。
　　
　　問題亟待關(guān)注，配套措施跟進(jìn)
　　
　　相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，建筑業(yè)企業(yè)在新政實(shí)施后，稅負(fù)短期必定會上升。那些掛靠的中小型建筑商因?yàn)槿狈ψh價能力，無法將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到下游企業(yè)，在未來很可能面對險惡的生存危機(jī)。而大型建筑企業(yè)必須加快轉(zhuǎn)變內(nèi)控管理和發(fā)票管理才能從營改增的巨變中游刃有余。房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注新政是否允許抵扣土地購置費(fèi)。
　　
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的占比高達(dá)60%。無論是二三線城市還是一線城市的項(xiàng)目，土地成本都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平。據(jù)測算，若土地成本不能抵扣，企業(yè)稅負(fù)較之前上升2個百分點(diǎn)。而土地成本可以抵扣，稅負(fù)較之前下降0.6個百分點(diǎn)。目前，業(yè)界就對土地購置費(fèi)采用“虛擬進(jìn)項(xiàng)稅”計(jì)算抵扣的呼聲很高。當(dāng)然，涉及不動產(chǎn)形態(tài)不一，企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)多樣化，以及地域化等因素影響，實(shí)際執(zhí)行效果也會存在差異。據(jù)了解，虛擬進(jìn)項(xiàng)稅不太可能在本次新政中體現(xiàn)。
　　
　　建筑業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益增強(qiáng)，由于建筑行業(yè)具有跨地區(qū)經(jīng)營等特點(diǎn)，建筑業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣、納稅地點(diǎn)、納稅時間等問題需要重視。而對于國民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)來說，其顯著特征是項(xiàng)目周期長，且成本與收入周期背離。“營改增”之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額與其進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生時間上的不匹配和總分機(jī)構(gòu)納稅對象是需要考慮到的。
　　
　　機(jī)遇挑戰(zhàn)并存，管控策劃先行
　　
　　增值稅和企業(yè)所得稅是相互結(jié)合的。營改增后，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票，既可以獲得進(jìn)項(xiàng)來抵扣增值稅，又可以獲得成本來抵扣所得稅。反之，如果無法獲取發(fā)票，將蒙受雙重?fù)p失。營業(yè)稅時代不重視發(fā)票的思維是錯誤理念。由于建筑業(yè)普遍是掛靠經(jīng)營，掛靠經(jīng)營帶來的就是在營改增下小型建筑公司，掛靠方往往不具備向大型供應(yīng)商采購的習(xí)慣，無法取得增值稅專用發(fā)票。因此發(fā)票管理是營改增之后的重中之重。如果只會做業(yè)務(wù)，沒有發(fā)票管理，企業(yè)最后會被11%的增值稅和25%的企業(yè)所得稅的稅負(fù)壓垮。
　　
　　與此前的稅負(fù)相比，此次變化對于企業(yè)來說既為挑戰(zhàn)也不失為機(jī)遇。此次并非是對原體系的修補(bǔ)，而是新體系的建立與革新，在未來出臺的“營改增”細(xì)則里會提到主要的稅務(wù)處理，但不一定面面俱到，一些具體問題會先出一個指引性規(guī)定，各地在實(shí)務(wù)上難免會出現(xiàn)不同操作，根據(jù)之前其他行業(yè)“營改增”的經(jīng)驗(yàn)，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)會在后續(xù)一兩年時間內(nèi)根據(jù)出現(xiàn)的具體問題對政策進(jìn)一步調(diào)整。
　　
　　建筑、房地產(chǎn)企業(yè)可以采取新項(xiàng)目新辦法，老項(xiàng)目老辦法的思路實(shí)現(xiàn)“營改增”平穩(wěn)順利的過渡。建議管理層在宏觀層面應(yīng)該提高思想認(rèn)識，成立“營改增”小組，解讀分析政策，制定工作計(jì)劃，改造企業(yè)流程和業(yè)務(wù)系統(tǒng)，合理利用不同業(yè)務(wù)的稅負(fù)差等方法籌劃，降低稅改成本。而財(cái)務(wù)人員需在具體實(shí)務(wù)層面上注重對稅收申報(bào)以及發(fā)票管理，關(guān)注政策法規(guī)以及考慮到與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通協(xié)調(diào)、信息系統(tǒng)調(diào)整問題。根據(jù)已經(jīng)實(shí)行“營改增”行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，財(cái)稅部門針對新政策實(shí)施后稅負(fù)增加的企業(yè)予以財(cái)政補(bǔ)貼。