房地產(chǎn)行業(yè)存在值得注意的幾個(gè)問題:首先,梳理并查驗(yàn)近年來房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策的實(shí)際效果及合理性。系統(tǒng)、實(shí)證、有民調(diào)支撐的反思式、比較式分析的缺位,對(duì)行業(yè)今后的形勢(shì)發(fā)展判斷與政策利弊判別構(gòu)成潛在障礙;其次,規(guī)范地方政府在土地市場(chǎng)的推地進(jìn)度。如果能對(duì)地方政府的推地進(jìn)度給予某種合理的、明確的約束,如規(guī)定推地進(jìn)度與人口數(shù)量掛鉤,對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)情緒、形成合理預(yù)期都有好處;三,提振需求尤其是個(gè)人購(gòu)房需求是當(dāng)務(wù)之急。我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款數(shù)額仍有較大增長(zhǎng)空間,但受整體利率水平較高、房貸獲得難度大和一二手房貸款條件有較大差異等因素影響,我國(guó)個(gè)人購(gòu)房需求被長(zhǎng)期抑制;第四,開展針對(duì)特定人群的民調(diào)摸底,及時(shí)監(jiān)測(cè)各類房產(chǎn)購(gòu)置人群支出偏好變動(dòng)。國(guó)內(nèi)高收入人群中越來越多的人到海外購(gòu)房,將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)高端市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響,并進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),這一趨勢(shì)究竟是短期或長(zhǎng)期,仍有待觀察。建議持續(xù)監(jiān)測(cè)各類房地產(chǎn)潛在購(gòu)置人群消費(fèi)與投資偏好變動(dòng),并由此判斷房地產(chǎn)需求可持續(xù)程度,提前預(yù)警可能出現(xiàn)的市場(chǎng)波動(dòng)。
　　
　　在房地產(chǎn)調(diào)控歷史上,2014年年初以來長(zhǎng)達(dá)一年多的以房?jī)r(jià)下跌為主要特征的調(diào)整已經(jīng)大大超過了以往,并成為GDP減速的主因之一。但隨著2015年以來各項(xiàng)寬松政策相繼出臺(tái),房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)正趨于好轉(zhuǎn),2015年二、三季度一二線城市房?jī)r(jià)有望止跌回漲,2016-2017年全國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)平均水平可能會(huì)逐漸走出低谷。
　　
　　房?jī)r(jià)跌幅超出歷次波動(dòng)周期最低點(diǎn)
　　
　　從2014年初以來,全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅同比價(jià)格(以下未注明者均簡(jiǎn)稱房?jī)r(jià))漲幅從高峰滑落至低谷,從2013年12月9.2%的峰值,逐月下降到2015年4月的-6.3%,迄今仍未見底。
　　
　　無論從銷售還是投資比較,本次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整幅度均遠(yuǎn)超出以往。一方面,房?jī)r(jià)比2010-2012年調(diào)整期降幅更大、降速更快。2010-2012年房?jī)r(jià)從高點(diǎn)滑落至低點(diǎn)用了25個(gè)月,漲幅從15.4%降至-1.3%,本次調(diào)整迄今16個(gè)月,漲幅從9.2%降至-6.3%,較2010-2012年最低點(diǎn)-1.3%還低了5.0個(gè)百分點(diǎn),且仍未見底。另一方面,全國(guó)商品房銷售額同比增速自2014年年初以來已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月為負(fù)值,而2010-2012年僅連續(xù)7個(gè)月為負(fù)值。
　　
　　房?jī)r(jià)下跌引發(fā)房地產(chǎn)投資增速銳減。2010-2012年,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速最低僅降至15.4%,而2015年4月已降至6.0%,2015年5月又降至5.1%。由于房地產(chǎn)投資構(gòu)成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的重要部分,后者同比增速已從2013年2月21.2%的極大值點(diǎn)降至2015年4月的12.0%,5月的11.4%,降幅已達(dá)9.8個(gè)百分點(diǎn),而2010-2012年降幅僅為5.7個(gè)百分點(diǎn)。從2014年年初至2015年5月,房屋新開工面積增速已連續(xù)17個(gè)月負(fù)增長(zhǎng),而2010-2012年調(diào)整期最多連續(xù)9個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。
　　
　　隨著固定資產(chǎn)投資增速下滑,GDP增速也從2014年四季度的7.35%降至2015年一季度的7.00%。2015年一季度,GDP四大組成部分中進(jìn)出口順差增速變化最大,因原油、鐵礦砂、成品油等大宗商品進(jìn)口價(jià)格全面下跌拉低進(jìn)口增速,同時(shí)民營(yíng)企業(yè)出口快速增長(zhǎng),進(jìn)出口順差增速高達(dá)610.1%。其他三大部分中,政府支出、消費(fèi)和投資增速分別為7.8%、10.6%和13.5%。與2014年四季度相比,進(jìn)出口增速提升562.2%,政府支出、消費(fèi)、投資增速分別下滑0.40、1.35和2.20個(gè)百分點(diǎn),投資增速降幅最大。
　　
　　投資增速下降與房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳密不可分。2015年一季度,投資三大部分中,制造業(yè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)投資增速分別為10.4%、22.83%和8.5%,分別較2014年四季度下滑3.10、提高2.54和下滑2.00個(gè)百分點(diǎn)。制造業(yè)投資下滑超過房地產(chǎn)投資,一個(gè)重要原因是制造業(yè)諸多子行業(yè),尤其是家具制造業(yè)、木材加工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、水泥、玻璃、鋼鐵、電解鋁、通用設(shè)備制造業(yè)等,與房地產(chǎn)關(guān)系密切,2006年以來制造業(yè)投資增速與房地產(chǎn)投資增速同步跡象明顯。
　　
　　房地產(chǎn)投資增速下滑引發(fā)大宗商品價(jià)格下跌或產(chǎn)量下降。如基準(zhǔn)澳大利亞鐵礦石價(jià)格2011年時(shí)曾達(dá)到每噸190美元,2015年4月初一度跌至每噸46.7美元的七年低位。又如水泥產(chǎn)量,在2012、2013年、2014年增速分別為7.4%、9.6%和1.8%,2015年3-5月增速分別為-20.5%、-7.3%和-5.4%。
　　
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策日趨寬松行業(yè)形勢(shì)趨于好轉(zhuǎn)
　　
　　2014年一季度,房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下跌,但這一行業(yè)周期性大趨勢(shì)的拐點(diǎn)并未引起各方足夠關(guān)注。
　　
　　2014年二季度,針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的下滑,央行[微博]開始推出一系列寬松政策,如多次定向降低準(zhǔn)備金率以釋放流動(dòng)性,這些政策也間接惠及房地產(chǎn)業(yè),但作用不夠明顯。實(shí)際上,整個(gè)2014年上半年,沒有出臺(tái)有力的調(diào)控措施“對(duì)沖”市場(chǎng)的這種變化。
　　
　　2014年三季度,各地才被正式允許出臺(tái)穩(wěn)定房市的措施。自2014年4月開始至今,全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市已有42個(gè)放寬甚至取消限購(gòu)。同期,房貸政策開始放寬:央行準(zhǔn)許“首付房貸利率七折”和“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
　　
　　2014年四季度,住建部等發(fā)文,要求提高住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率,支持繳存職工購(gòu)買首套和改善型自住住房。同時(shí),央行在時(shí)隔兩年半之后,于2014年11月22日降息。
　　
　　2015年一季度,政策制定部門開始重視房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑風(fēng)險(xiǎn),連續(xù)出臺(tái)了一系列措施,促進(jìn)住房消費(fèi),鼓勵(lì)自住需求和改善性需求。如:央行等五部委將二套房首付比例降至四成,財(cái)政部等將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅減免年限從5年調(diào)至2年。北京部分銀行首套房貸已三次調(diào)低打折折數(shù),從9折至88折又至86折。2015年1月和5月,北京市兩次調(diào)整了公積金貸款政策:公積金貸款認(rèn)定由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”;首套房貸款首付降至兩成。此前,套型建筑面積在90平方米以內(nèi)的才可享受二成,90平方米以上為三成,首套房貸款最高額度由80萬升至120萬;二套房貸款首付由七成降至三成,二套房貸款最高額度維持80萬元不變。

2015年二季度,中央政治局提出“要完善市場(chǎng)環(huán)境,盤活存量資產(chǎn),建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。為應(yīng)對(duì)GDP增速下滑,央行在2014年四季度降息、2015年一季度降息又降準(zhǔn)基礎(chǔ)上,又分別降息降準(zhǔn)各一次,2015年5月11日,1年期基準(zhǔn)貸款利率降0.65個(gè)基點(diǎn)至5.10%;2015年4月20日,大型金融機(jī)構(gòu)存準(zhǔn)率降1.50個(gè)基點(diǎn)至18.5%。降息、降準(zhǔn)措施有利于化解資金緊張狀況,降低資金成本,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)盡早結(jié)束蕭條。
　　
　　隨著調(diào)控政策日趨寬松,房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)正在逐漸好轉(zhuǎn)。首先,房?jī)r(jià)趨穩(wěn)跡象明顯。據(jù)百城價(jià)格指數(shù)調(diào)查,2015年4月和5月,全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比分別微跌0.01%和上漲0.45%,價(jià)格拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格,2015年4月跌幅為-6.3%,跌幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn);70個(gè)大中城市環(huán)比價(jià)格跌幅為-0.1%,為近11個(gè)月來最小跌幅。70個(gè)大中城市中,房?jī)r(jià)環(huán)比上漲或持平城市數(shù)量4月份為22個(gè),遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于2月份的4個(gè)。供求關(guān)系緊張的一線、二線城市房?jī)r(jià)均上漲或趨穩(wěn),但是供過于求的三四線城市房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)下跌。自2014年4月開始,一線城市房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)全面上漲,4月份北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別上漲0.8、0.7、0.4和1.8%。
　　
　　其次,成交量已開始回升。全國(guó)商品房銷售額同比增速,2015年4月為-3.1%,雖仍低于2014年最低水平,但比2015年1-2月的-15.8%及3月的-9.3%已大大回升,2015年5月為3.1%,這是時(shí)隔16個(gè)月之后首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。一二線城市優(yōu)質(zhì)地段房屋成交大幅提高,2015年1-5月,北京、上海、廣州、深圳新建上商品住宅分別成交38230套、80848套、32785套和24304套,同比分別增長(zhǎng)38%、63%、20%和92%。2015年1-5月,北京總價(jià)3000萬元以上高端項(xiàng)目成交162套,接近2014年全年173套水平。成交量的恢復(fù)有利于價(jià)格趨穩(wěn)。從“價(jià)格漲幅——成交漲幅”坐標(biāo)圖看,目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了“過熱——滯漲——衰退——復(fù)蘇”四個(gè)階段中的“過熱”、“滯漲”和“蕭條”階段,正處于“復(fù)蘇”階段,這一階段以價(jià)格低迷且成交恢復(fù)為特征。
　　
　　再次,土地供應(yīng)增速已連續(xù)6個(gè)月落后商品房銷售面積增速。從以往幾次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期看,土地供應(yīng)面積增速落后于商品房銷售面積增速如果持續(xù)足夠長(zhǎng)的時(shí)間,就能有效化解供應(yīng)過剩,促成房?jī)r(jià)上漲。2009年、2013年房?jī)r(jià)上漲,因?yàn)檫@兩個(gè)年份之前三年中商品房銷售額增速與土地供應(yīng)增速之間差距分別累積達(dá)到42.5%和28.9%。2014年土地供應(yīng)落后商品房銷售7.7個(gè)百分點(diǎn),如果2015年二者差距維持1-4月20個(gè)百分點(diǎn)左右水平,則到2015年年底時(shí)二者差距累積將接近30個(gè)百分點(diǎn)水平,這對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生重要支撐并逐步推動(dòng)形勢(shì)好轉(zhuǎn)。2015年3月27日,國(guó)土資源部等《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》已明確:“住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)”。2015年4月初,可能是考慮到2014年北京商品住宅用地計(jì)劃僅完成51.7%,北京市國(guó)土局將2015年北京商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)下調(diào)至750公頃,僅為前四年平均計(jì)劃供地水平的76.5%。
　　
　　最后,居民對(duì)房?jī)r(jià)的接受程度呈現(xiàn)積極變化。2015年第一季度,人民銀行[微博]城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示,有48.1%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“可以接受”或“令人滿意”,較上季度提升6.9個(gè)百分點(diǎn),較上年同期提升12.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　未來形勢(shì)喜憂參半
　　
　　展望2015-2016年行業(yè)發(fā)展前景,有利好的一面,也有利空的一面。好的一面除了政策環(huán)境日趨寬松外,還有三點(diǎn):
　　
　　一是一二線城市居民購(gòu)房需求仍在增長(zhǎng)并具有可持續(xù)性。2014年,北京、上海常住人口分別為2151.6萬和2425.7萬,分別較上年增加1.7%和0.4%,盡管增速較上年分別下降0.5個(gè)1.0個(gè)百分點(diǎn),但仍在增長(zhǎng)。另據(jù)2014年下半年衛(wèi)生計(jì)生委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2014》,截至2013年底,全國(guó)有超過18%的人口離開本地或本省在外生活,人口主要流向珠三角、長(zhǎng)三角和北京地區(qū),2013年北上廣深和長(zhǎng)珠三角及福建等發(fā)達(dá)地區(qū)流入人口在總流動(dòng)人口中占比較上年提高4.5%,超過同期中國(guó)城市化率提高1.3個(gè)百分點(diǎn)的速度。在城市化人口流動(dòng)趨勢(shì)之上疊加的小城市到大城市、再到超大城市的人口流動(dòng)趨勢(shì),對(duì)大城市和超大城市住房構(gòu)成長(zhǎng)期可持續(xù)需求。以北京為例,盡管有2014年以來的市場(chǎng)不景氣,但北京住宅用地樓面地價(jià)一直在快速上升。
　　
　　二是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已多次得到釋放。從2005年開始,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷三次大的調(diào)整過程,部分地區(qū)如北京已經(jīng)歷四次調(diào)整過程,每次調(diào)整都使行業(yè)運(yùn)行中潛在風(fēng)險(xiǎn)得到不同程度釋放,購(gòu)房者更加有經(jīng)驗(yàn),開發(fā)商更注意迎合客戶偏好,市場(chǎng)更加理性,行業(yè)集中度更高,各項(xiàng)制度更加健全。2014年全國(guó)商品房銷售額76292.4億元,較上年減少6.4%,但同期銷售額在300億元以上的19家龍頭房企銷售額增長(zhǎng)了19.7%,統(tǒng)計(jì)的百?gòu)?qiáng)房企銷售額2015年增長(zhǎng)了10.3%。
　　
　　統(tǒng)計(jì)的2015年百?gòu)?qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為73.6%,較上年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。2015年4月,滬深兩市上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率在66%左右,比上年提高了近2個(gè)百分點(diǎn)。Wind資訊公布的數(shù)據(jù)也顯示,75家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為74%,比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。一般認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不超過80%時(shí),就不會(huì)有太大問題。
　　
　　三是繼放開單獨(dú)二孩之后,有望在“十三五”期間甚至更早全面放開二孩。凱恩斯在1937年曾斷言,“在需求比預(yù)期低且過剩供給不易改變時(shí),從一個(gè)正增長(zhǎng)的人口到人口增長(zhǎng)下降的轉(zhuǎn)變,其后果可能是災(zāi)難性的”。日本人口尤其是工作年齡人口在總?cè)丝谥姓急葴p少引發(fā)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)衰退的教訓(xùn)已引起中國(guó)警惕,1995年日本18-64歲人口在總?cè)丝谥姓急冗_(dá)到歷史最高點(diǎn)65.5%,此后逐漸滑落到2010年的60.4%,這期間日本GDP增速一直在2.4%之下徘徊,一度跌至-6.0%,其頹勢(shì)與1990年之前30年不可同日而語。中國(guó)15-64歲人口在總?cè)丝谥姓急?2010年全國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)為74.53%,為有史以來最高點(diǎn),據(jù)2011-2013年抽樣人口調(diào)查,15-64歲人口在總?cè)丝谥姓急确謩e為74.4%、74.1%和73.9%,勞動(dòng)年齡人口在總?cè)丝谥姓急纫殉霈F(xiàn)明顯觸頂下滑跡象。摩根斯丹利統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明,我國(guó)勞動(dòng)年齡人口絕對(duì)數(shù)量將在2017年開始減少。全面放開二孩盡管不能立即扭轉(zhuǎn)上述趨勢(shì),但直接增加的居住需求和間接增加的育兒、教育等需求,都能構(gòu)成拉動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期利好因素。